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土地流轉約定征地補償款全歸對方?約定有效嗎?
發表于:2019-10-14來源:北京在明律師事務所

黨的十八屆三中全會提出,在堅持和完善嚴格的耕地保護制度的前提下,賦予農民對承包地的占有、使用、收益、流轉及承包經營權等權能,鼓勵土地的經營權在公開市場上流轉,發展多種形式規模經營。這一政策賦予給農民的是機遇更是挑戰,在農民法律意識尚為欠缺的現實環境下,如何保護農民的合法權益,需要社會的廣泛關注。
 


【案情簡介】

 

內蒙古自治區赤峰市林西縣某村村民孫某等6人與村集體簽訂了《土地承包合同》,承包土地530余畝,承包期限從1998年1月1日起至2025年12月31日止。

 

2014年5月,孫某等6人與劉某簽訂了《土地流轉合同》,將這530余畝土地轉包給劉某,流轉期限為2014年5月24日至2034年5月24日止。合同約定如果該土地被征收,征收土地的補償款歸劉某所有。

 

日前,劉某承包的土地面臨征收,孫某等6人認為該《土地流轉合同》未經過村民會議決議,合同主要條款為6人個人行為,應屬于無效合同。孫某等6人作為原告將被告劉某訴至法院,請求確認原、被告之間簽訂的《土地流轉合同》無效,并要求劉某騰退返還所承包的530余畝土地。

 

該縣一審法院基于以下理由判決合同有效,駁回原告訴訟請求:

 

1.認定原告是將剩余的承包期限全部流轉給了被告;

 

2.原告被告雙方是在村主任的見證下簽訂的《土地流轉合同》,該合同的條款約定了相關權利義務,是可根據法律規定及當地政府相關政策進行調整的,不必然導致合同無效。

 

孫某等6人不服,向市中院提起上訴。二審法院駁回上訴,維持原判。孫某等6人不服二審裁判,向內蒙古自治區高級人民法院提出再審請求。

 

【案情分析】

 

兩審法院對流轉合同期限條款的認定有誤。首先,本案中原告與林西縣某村簽訂的《土地承包合同》承包期共28年,即從1998年1月1日起至2025年12月31日止。

 

而被告與原告簽訂的《土地流轉合同》約定的流轉期限是“2014年5月24日至2034年5月24日止”,案涉流轉合同約定的流轉期限明顯超過了原承包合同剩余的承包期限。

 

而一審法院據以認定為原告是將剩余的承包期限全部流轉給了被告,二審法院對一審法院認定的該事實予以確認,兩審法院的這一理解顯然是對事實的錯誤解讀,違反了原《農村土地承包法》第三十三條第(三)款規定的“流轉期限不得超過承包期的剩余期限”。

 

其次,根據《民事訴訟法》第二百條第(六)項規定的再審情形:《土地流轉合同》關于土地流轉期限的約定,違反了《農村土地承包法》的強制性規定,應適用《合同法》第五十二條第(五)款合同無效的情形。

 

另外,《土地管理法》《土地管理法實施條例》以及國土資源部《關于加強征地管理工作的通知》《村民委員會組織法》等關于征地補償款的規定,屬于對征地補償款具體分配辦法的強制性規定,案涉被流轉土地盡管被分包給孫某6戶,其所有權仍歸集體經濟組織,相應的征地補償款的處分應按相關法律法規進行。

 

經過在明律師事務所王金龍律師團隊的努力,內蒙古自治區高級人民法院最終認定流轉合同部分有效、部分無效,認為二審法院應對無效部分作出裁判,指令市中院再審本案。

 

【律師解析】

 

依據《土地管理法實施條例》第二十六條規定:土地補償費歸農村集體經濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。

 

另《村民委員會組織法》第二十四條還規定:涉及村民利益的下列事項,經村民會議討論決定方可辦理:(七)征地補償費的使用、分配方案。

 

從上述規定中,我們可以得出兩點結論:

 

1.征地補償款歸農村集體經濟組織所有,屬農民集體資產,無論被征收土地是否被分包給個人(根據各省份關于征地補償款的分配辦法,即使被征收土地分包到戶的,集體經濟組織有權留存20%--30%的征地補償款作為集體發展基金,任何單位和個人不得挪用和侵占);

 

2.分配征地補償款,必須召開村民會議或者村民代表會議,由全體村民討論決定分配方案。因此本案中孫某與劉某關于征地補償款的約定違反了法律的規定,是無效的。

 

在明律師最后要提示大家的是,隨著農村土地制度改革的不斷深入,土地的所有權、承包權和經營權“三權分置”,流轉的情形將越來越頻繁大量地顯現。農民朋友要特別注意對土地流轉合同條款約定內容的審查,以確保自己所想要獲取的權益能夠得到實現。有不確定之處時,及時咨詢專業律師將為您的土地流轉之路掃清障礙。 
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